行业小故事：卓达新材百亿融资的背后，有着怎么样的盈利模式？

卓达房地产集团有限公司(下称卓达集团)是一家在石家庄家喻户晓的民营公司，也是河北地区的地产开发商巨头。但在石家庄，这家公司更为人们所熟知的身份不是开发商，而是财神爷。

单就投资回报率而言，卓达集团俨然成为了石家庄本地的财神爷：卓达集团销售人员崔腾湃表示，卓达太阳城理财项目，投入四年后返还本金，作为回报，投资者可获得一套与本金同等价值的住宅，而卓达集团旗下的卓达新材料科技集团有限公司(下称卓达新材)的理财项目，根据投入本金的多少，年化收益率包括利息以及股权回报，从20%到30%多不等。

据北京晨报报道，根据卓达集团销售人员康若静透露的数据，启动于去年上半年的卓达新材理财项目，总公司会议上公布的数据显示，部分月份的单月销售额都有20多亿元。同样是该公司销售人员的马立强称，单单是石家庄已经有三十多万投资者，外地估计也有十多万人，总的投资额至少一百多亿元，而且所有的卓达新材理财项目投资都没有抵押物。

卓达新材向投资者讲述了一个产销过万亿，并且即将上市的集成房屋产业新星的故事，将卓达新材比作当初还在四处筹钱的阿里巴巴。

一位不愿具名的业内人士表示，集成房屋的成本确实低，但是要保持价格优势，以开拓市场渠道，实际利润率只有10%左右，难以覆盖这么高的融资成本。这一说法，与卓达新材对外宣称的50%利润率相去甚远。

高息的诱惑：四十万投资者入局

卓达集团的营销点遍布石家庄的繁华区域，驻点以及沿街发传单的销售人员就已达上千人，这些营销点的主要业务不是出售房产，而是售卖理财产品。位于石家庄市翟营南大街389号的卓达集团总部，沿街店面分设了各类理财产品的营销点，十多面红旗一列斜插在各个门面左右，场面一片火红。

无界新闻记者在销售人员的引导下，通过总部大厅和大厅内部一个通道，进入卓达集团总部的销控中心，里面更是人头攘攘，其中白发苍苍的老者不在少数。据销售人员介绍，这里面大部分是过来签署理财合同的投资者。多位现场的老年投资者对无界新闻记者表示，签署的理财项目收益率都很高，也意识到风险，但还是选择相信卓达集团的名头。

在石家庄投资者中，卓达新材理财产品高企的收益率可谓无人不晓。

多位卓达集团理财项目营销点的销售人员对无界新闻表示，投入100万资金可获得22%的利息，以及相当于本金金额2%(票面金额一元一股)的配股，如果公司明年未能上市，配股实行5倍回购，相当于100万资金投入可以拿到32%的利息，此前的配股比例更是高达5%。按照不同的资金量，该理财产品的收益率也不一样，但总体水平相当高，5万元的收益率有28%，500万以上资金的收益率则有34%。而今年的10月之前的利息率更高。

在2015中国房地产500强排行榜中，卓达集团仅排行第267位，但相比各大地产巨头通过金融机构发行的理财产品利息，卓达集团的手笔实在阔绰。

如万达的“稳赚1号”，预期收益率也只在12%以上，而鹏华前海万科REITs募集上限30亿元，预计年化收益率只在7%-8%。

目前银行理财产品的收益率一般都不超过5%，新兴的互联网金融理财产品的年化收益率大多在8%—11%，卓达新材理财产品的收益率，令众多不惧风险的投资者趋之若鹜。

卓达集团石家庄山东香水海销售处的置业顾问马立强告诉无界新闻记者，卓达新材理财产品在河北省内销售火爆，几百万至上千万的大额投资者数不胜数。当时一个月的投资量至少十几亿元，保守估计该产品已经募集了过百亿的资金。

在石家庄地标性建筑空中花园附近的卓达集团营销点，卓达集团置业顾问崔腾湃告诉无界新闻记者，卓达新材理财产品小额购买已停售两个月，但投资100万元以上还可以申请购买。卓达新材的理财产品售卖一年多以来，股份已经稀释到一定程度，为保证卓达集团对卓达新材的控股权，开始停止售卖小额。

据马立强透露，卓达集团内部会议通报上个月共卖出4万笔卓达理财产品，而去年至今年8月卓达新材的出售数量比这一数据更好，因为当时的利息更高。石家庄西王一超市旁边的卓达集团营销点的销售人员康若静，向无界新闻记者展示了其手机保存的多张卓达新材理财产品已签字盖章的收据，每张金额都动辄千万元，其中一张金额高达三千多万元。

数份无界新闻接触到的卓达新材理财产品合同，都没有关于抵押物的任何条款。同时无界新闻记者走访的数个卓达营销点的销售人员亦证实，所有卓达新材理财产品没有任何抵押物。卓达房地产集团总部的营销人员表示，卓达新材是股权投资，资金投入后有股权回报，所以没有抵押物。

在卓达集团总部，卓达集团宣传部门负责人接受无界新闻采访时表示，没有听说卓达新材的理财产品除了股权外还有利息回报。上述负责人强调，“卓达新材属于股权融资，不需要抵押物”。如果单纯是股权融资，为什么会有利息回报？对此，数位在场人士沉默半响后，语焉不详地表示这就不知道了。

据全国企业信用信息公示系统显示，卓达集团的经营范围包括房地产开发等，其中并无理财方面的业务资质。而卓达新材的经营范围中亦无理财业务。

自2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，应当认定为“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

一位曾经代理多起非法集资案件但不愿具名的上海律师对无界新闻记者表示，“卓达新材的理财项目已经符合国家关于非法集资法律条文解释的全部条件，属于未经批准的公开发行股份，已经涉嫌非法集资，轻则非法吸收公众存款，重则集资诈骗”。

卓达理财三个销售点的销售人员均向无界新闻记者表示，卓达太阳城理财项目，投入几十万元到一百万元，四年后返还本金，作为回报，投资者可在卓达集团的石家庄太阳城项目，获得一套与本金同等价值的房子。

上述最高院司法解释还规定，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，若符合该解释条件，应当以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

充满想象力的故事：2万亿订单？

卓达新材给投资者们讲述的是一个充满想象力的故事：卓达集团官网资料显示，卓达新材2016年产值达到7万亿元，卓达集团两大板块行将上市；销售人员口中的卓达新材已有订单总额从2万亿元到15万亿元不等，集成房屋行业利润率高达50%；相关宣传资料大篇幅标榜住建部高层领导曾在某博览会视察过其展览品。

故事的每个侧面都像钻石一样夺目。

卓达新材官网的介绍称，该公司是卓达集团旗下企业，创建于2006年，主要业务是环保新型材料以及模块化集成房屋。多位营销人员都表示，卓达新材将会替代房地产业务成为集团发展的主力板块。

在全国企业信用信息公示系统中，卓达新材的股东为青岛元创投资控股有限公司与威海华融资产管理有限公司，分别出资1.4亿元，以及6000万元。卓达新材的法人代表杨汗青，是卓达集团的股东以及执行总裁，同时还是卓达集团董事长杨卓舒的儿子。

关于卓达新材建材产品的性能，多位销售人员表示，卓达新材的新型建材能够组建十多层高层建筑，卓达集团销售经理赵鸿飞表示，卓达新材的核心材料是一种胶，凝合为的新材完全可以替代钢筋水泥建筑，“可以建造50乃至100层的高楼，这是一个颠覆性的产品。”

一位曾考察过卓达新材基地的业内人士对无界新闻记者提出了他的怀疑，当时卓达新材的建材性能最多承载4层建筑。集成房屋是内外一体化的，质量比较轻，对工艺、整个施工过程的控制、各环节的安装组装过程都很精细，也没听说卓达集团收购过资质很高的施工队伍或者建筑公司。要加快升级，需要巨大资金投入，卓达集团的资本没有形成循环，支撑力不足。国内房地产低层建筑非常少，除了一些别墅以及旅游项目。以卓达新材目前的工艺，被广泛采用的可能性很低。

卓达集团的官方资料显示，目前卓达新材拥有30多项国家专利技术，在全国布局近40个新材产业新城。卓达集团宣传单页显示，石家庄新材生产基地于2015年9月20日正式启动，据卓达集团官网公布的计划，有望2016年初上市，2016年底其年产能将达到20亿平方米，年产值将达到7万亿元。

但日前卓达新材总部销售人员对无界新闻记者表示，石家庄新材厂还未投产，不建议前往参观。在卓达集团宣传部负责人的口里，目前40多个项目中，投产项目只有威海、潍坊、邯郸的三个厂，哈尔滨的这个月就能投产。

此外，目前卓达新材的订单数量，在不同营销人员口中以及官方语境中，同样大相径庭。

在赵鸿飞讲述的故事里，今年卓达新材已经签了15万亿元的订单。根据卓达集团官网披露的资料，该集团董事长杨卓舒今年4月10日在股东见面会上表示，中国每年有50亿平方米新建建筑，总市场价值15万亿元以上，“我们也不能说满了，15万亿元市场都归卓达，但我们要拥有三分之二”。卓达新材理财产品销售点的宣传单张显示，“截至目前，卓达新材已收获逾2万亿订单”。

马立强表示，“这些数字都太夸张了。之前公司在俄罗斯、尼泊尔签了协议，上个月公布数据说总体订单有800亿元，加上云南曲靖的订单，一两千亿元的订单还是有的。”

一位不愿具名的地产业内区域总经理级别人士，对无界新闻记者表示，卓达集团是一产二产三产联动的开发商，卓达集团的资金链一直很紧张，一产圈地沉淀资金多，回报周期长。而且它的三产开发都布局在威海、天津以及东北的郊区，套现能力差，周转速度不会太快。

这位人士表示，作为卓达集团二产的集成房屋生产主要问题不是产能不足，而是销量上不去，而且渠道没打开很多人不认可，制约了它的经营规模进一步放大，卓达集团融资用来扩大产能的可能性不大。“如果它的渠道能打开，进行正常的运营能产生很高的利润，完全没有必要用那么贵的钱，股权融资以及债务融资成本都不会那么高，海外发债也完全没问题”。

骨感的现实：主营不够还利息

在2014年10月，一位业内人士因为业务关系曾经核算过卓达地产财务状况，该人士对无界新闻记者表示，卓达集团每个项目都是高成本融资，以模型推算，能推算出它的整体负债率150%以上，如果当时来自卓达集团的数据没算进融资成本，负债率已经到200%。他说：“从资本运作的角度看，其负债不算高，才1.5倍杠杆，但从产业角度看这公司在玩资本运作，走的很险”。

据他透露，卓达新材的理财项目大约在去年五六月份开始启动，如果算上卓达新材理财项目后面的融资额，卓达集团的负债率会再上一个台阶。

杨卓舒在上述投资者见面会上亦表示，“卓达新材一平米建筑卖8000元，就有2000至4000元的利润，成本才3500元”。

多位销售人员表示，卓达新材的成本低，卓达新材的原材料为秸秆、煤灰、建筑垃圾等，成本很低，利润率至少有50%。

前述区域总经理级别人士表示，据其对集成房屋同行企业的了解，这个行业的利润率一般只有10%，虽然成本投入确实不大，但使用原来的预制件还是市场的主流，一体化建材如果没有价格的优势，很难取得市场份额。

一位同样不愿具名的卓达新材理财产品投资者，向无界新闻出示的理财产品合同显示，与投资者签约的是卓达新材而非卓达集团。

虽然与投资者签署理财合约的是卓达新材，面对无抵押带来的高风险质疑时，所有卓达新材营销人员，都会给无界新闻记者重新描述一遍卓达集团未来的版图，以卓达集团20年的品牌积累作为信用的保证。

卓达新材理财项目投资的周期都是一年，100多亿元的融资在一到两年内要支付的利息就二十多亿元。

而卓达集团以及卓达新材的注册资本都只有2亿元。

多位销售人员也表示，目前卓达集团的主要营收来源于房地产业务。马立强称，据卓达集团会议上透露的数据，近几年房地产销售额比较稳定，每年维持在20亿元左右。

在卓达集团融资成本高企的同时，央行多次降准降息，国内房企的融资成本正创下历史新低。中信证券(21.20,0.81,3.97%)研报显示，2015年后发行，目前已经上市的5年期地产企业公司债，平均利率为5.46%。

卓达集团宣传单页显示，作为卓达集团另一个计划上市的板块，卓达物业在全国排行第13位，管理面积4000多万平米，将在2016年初上市。

而无界新闻记者查阅最近三年，由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组发布的中国物业服务百强企业榜单，卓达集团旗下的河北卓达物业服务有限公司只在2013年出现在榜单中的最后一名。

虽然官方网站以及宣传资料都在以卓达新材以及卓达物业上市作为卖点。但卓达集团宣传部的负责人，接受无界新闻记者采访时却表示，目前确实在筹备分板块上市，但对上市进程并不清楚。

由中国房地产研究会等三家单位联合主办的中国房地产500强测评结果显示，在2015中国房地产行业500强排行榜中，卓达集团排行第267位，相比去年的测评结果下跌82位。

主业实力的下滑，行业基本面的不景气，也在考验卓达集团的偿债能力。

利润率的下滑已经成为房企必须面对的新常态。数据显示，去年上市房企的销售净利润率均值为10.32%；去年建筑行业销售净利率的均值仅为2.59%。

而中国房地产投资的全面回落，也在拖累建材行业的业绩。

一位家在石家庄的投资者家属对无界新闻表示，其父母投资了卓达集团的理财产品，“但从利率上看，像是庞氏骗局，水泥、陶瓷、钢材都是全行业亏损，他们50%利润率……感觉有点不靠谱。在今年10月之前，卓达新材理财项目的回报的是利息加股权，加起来33%。上市公司里做新型建材的，利润率也没这么高。反正我告诉父母，这就是一场豪赌，做好亏本的心里准备”。